CILA, SCIA o permesso di costruire: quale serve e quanto costa nel 2026

Perché sbagliare titolo edilizio costa più dei lavori

Prima di qualunque intervento che tocchi strutture, prospetti, destinazione d'uso o volumetria, occorre il titolo abilitativo corretto. Non è burocrazia evitabile: eseguire lavori con un titolo insufficiente configura un abuso edilizio, con sanzioni pecuniarie, obbligo di ripristino e, nei casi più gravi, rilevanza penale.

C'è poi una conseguenza che molti scoprono tardi: un immobile con difformità urbanistiche non è commerciabile. Al momento della vendita il notaio verifica la conformità, e una difformità blocca il rogito finché non viene sanata, spesso a costi molto superiori a quelli della pratica iniziale.

I tre titoli, spiegati in modo utile

Attività edilizia libera

Non serve alcun titolo per manutenzione ordinaria: tinteggiature, sostituzione di pavimenti e rivestimenti, riparazione di impianti, sostituzione di sanitari senza spostare gli scarichi. Attenzione però: se l'immobile è vincolato o si trova in zona tutelata, anche interventi apparentemente banali possono richiedere autorizzazione paesaggistica.

CILA — Comunicazione Inizio Lavori Asseverata

È il titolo per la manutenzione straordinaria che non tocca le strutture: spostare tramezzi non portanti, rifare gli impianti, modificare la distribuzione interna, sostituire infissi con modifica di sagoma, realizzare un bagno nuovo. Richiede l'asseverazione di un tecnico abilitato e si può iniziare i lavori dal giorno del deposito, senza attendere risposta.

SCIA — Segnalazione Certificata di Inizio Attività

Serve quando l'intervento interessa le parti strutturali o modifica i prospetti: aprire o spostare una finestra, demolire un muro portante con inserimento di trave, realizzare un soppalco, restauro e risanamento conservativo. Richiede progetto e asseverazione; anche qui si può iniziare dal deposito, ma l'amministrazione ha 30 giorni per verificare.

Permesso di costruire

È il titolo per le trasformazioni urbanistiche rilevanti: nuova costruzione, ampliamento volumetrico, ristrutturazione edilizia pesante che modifica volumi o sagoma, cambio di destinazione d'uso con aumento del carico urbanistico. È un provvedimento espresso: i lavori non possono iniziare prima del rilascio.

Quale titolo per quale intervento

Intervento	Titolo necessario
Tinteggiare, cambiare pavimenti	Edilizia libera
Rifare il bagno senza spostare scarichi	Edilizia libera o CILA
Spostare tramezzi non portanti	CILA
Rifacimento completo degli impianti	CILA
Sostituire infissi modificando la sagoma	CILA o SCIA
Aprire una finestra su facciata	SCIA
Demolire un muro portante	SCIA
Realizzare un soppalco	SCIA
Ampliare la volumetria	Permesso di costruire
Cambio destinazione d'uso rilevante	Permesso di costruire
Nuova costruzione	Permesso di costruire

Quanto costano nel 2026

Titolo	Onorario tecnico	Diritti e oneri	Tempi
CILA	300 - 800 €	Diritti di segreteria comunali	Inizio immediato
SCIA	600 - 1.500 €	Diritti di segreteria comunali	Inizio immediato, verifica 30 gg
Permesso di costruire	1.200 - 2.500 €	Oneri di urbanizzazione + costo di costruzione	60 - 120 giorni
Sanatoria (accertamento conformità)	800 - 2.000 €	Sanzione pecuniaria	Variabile

Gli importi dell'onorario variano con la complessità e con la necessità di elaborati aggiuntivi: relazione strutturale, pratica sismica, autorizzazione paesaggistica, deposito al Genio Civile. In zona sismica, come gran parte della Campania, gli interventi strutturali richiedono sempre il deposito sismico, che è una pratica a sé.

Gli errori più frequenti

• Considerare "interno quindi libero". Molti interventi interni richiedono CILA o SCIA. Il criterio non è dentro o fuori, ma cosa si tocca.
• Demolire un muro senza verificare se è portante. È l'abuso più comune e il più pericoloso. Un muro portante rimosso senza progetto compromette la statica dell'edificio.
• Non verificare la conformità di partenza. Se l'immobile ha già difformità pregresse, non è possibile depositare una nuova pratica finché non vengono sanate.
• Ignorare i vincoli. Nei centri storici e nelle aree tutelate della costiera serve l'autorizzazione paesaggistica anche per interventi minori come il colore della facciata.
• Iniziare i lavori "tanto poi si sana". La sanatoria è possibile solo se l'intervento era conforme sia al momento dell'esecuzione sia al momento della domanda. Se non lo era, resta solo la demolizione.

Cosa verificare prima di iniziare

Il controllo preliminare che consigliamo sempre è il confronto tra lo stato di fatto e l'ultimo titolo edilizio depositato, insieme alla planimetria catastale. Le difformità pregresse sono estremamente frequenti nel patrimonio campano, perché molti interventi degli anni Settanta e Ottanta non furono mai regolarizzati. Scoprirle prima dei lavori permette di gestirle; scoprirle al rogito significa bloccare una vendita.

Come lavoriamo

1. Sopralluogo gratuito

Verifichiamo la conformità urbanistica dello stato di fatto e individuiamo il titolo corretto per il tuo intervento, prima di formulare qualsiasi preventivo di lavori. Il sopralluogo non comporta alcun impegno.

2. Preventivo dettagliato

Voci separate per materiali, manodopera, smaltimento, opere accessorie e IVA. Niente voci a corpo generiche: solo così puoi confrontarlo davvero con altri preventivi.

3. Esecuzione con squadre interne

Non subappaltiamo a rotazione. Le stesse persone seguono il cantiere dall'inizio alla fine, e il cantiere si lascia pulito ogni sera.

4. Garanzia e assistenza

Garanzia sull'esecuzione oltre a quella dei produttori sui materiali, con assistenza diretta negli anni successivi.

Conclusione

Il titolo edilizio corretto costa poche centinaia di euro; sbagliarlo può costare la demolizione di quanto realizzato o l'impossibilità di vendere l'immobile. È l'investimento con il miglior rapporto tra spesa e rischio evitato di tutta la ristrutturazione.

Operiamo in tutta la Campania: Napoli e provincia, Pozzuoli, Torre del Greco, Castellammare di Stabia, Caserta, Salerno e la costiera amalfitana. Conoscere il patrimonio edilizio locale conta: gli edifici storici del centro di Napoli, le costruzioni degli anni Sessanta e Settanta della periferia e le villette costiere pongono problemi tecnici molto diversi tra loro.